Imidlertid dannes de største problemene ved kjøp og salg av leiligheter som enten har blitt pusset opp av profesjonelle entreprenører, eller gamle leiligheter hvor entreprenører har stått for rehabilitering i bygget.

I denne artikkelen skal vi nevne de problemene som oftest oppstår i forbindelse med kjøp og salg av både nybygg og gamle leiligheter, særlig i Oslo. Det kan være vanskelig både for forbrukere, håndverkere, byggherrer og også entreprenører å holde oversikt over alle de forskjellige lovene og reglene, og derfor skal vi prøve å gi en viss oversikt i denne artikkelen.

Vi vil ikke gå inn på entrepriserett. Dette er retten som omhandler forholdet mellom en entreprenør og en byggherre, altså forholdet på selgersiden. Dette er absolutt interessant jus, men i denne artikkelen skal vi fokusere på forholdet mellom kjøper og selger. Dette vil da enten være en byggherre, eller dersom det er solgt eldre leiligheter en privatperson/selskap.

Lovverket
Før vi går inn på alle de forskjellige reglene er det viktig å presisere at lovverket er noe forskjellig avhengig av hvem som er kjøper og selger. Ved kjøp og salg av leiligheter er det normalt avhendingsloven som kommer til anvendelse. Dette er den primære loven for kjøp og salg av boliger i Norge.

Ved kjøp og salg av nybygg hvor byggherren som et profesjonelt selskap selger leiligheter vil imidlertid avhendingen bli regulert av bustadoppføringslova. Dette fordrer også at kjøperen er en forbruker, og ikke et selskap. I disse tilfellene vil reglene ofte være litt mer på kjøpers side, da formålet med denne loven er å beskytte forbrukeren mot et selskap som ofte regnes som den sterke part.

Når kan man klage?
Primært er reglene de samme i forhold til når man kan klage på leiligheten. Man kan selvfølgelig alltid sende et krav med en klage til boligselger, men det vi snakker om her er tilfellet hvor du faktisk vil kunne kreve noe av selger. Med andre ord; når kravet kan føre frem.

At du faktisk når frem med et krav om for eksempel prisavslag eller heving fordrer selvfølgelig at det kan påvises noe som faktisk er galt med boligen, og at dette er av en viss kvalifisert art.

Innenfor boliglovene i Norge følger det av boligen må ha en «mangel». Det sentrale blir dermed hvilke feil i leiligheten som utgjør en mangel. Dette utdypes nærmere i de forskjellige lovene, juridisk teori og en stor mengde rettspraksis. Vurderingstemaet er om boligen (her leiligheten) ikke står i samsvar med kjøpers berettigede forventning.

Kjøpers berettigede forventning utgjør den forventningen en normal person ville hatt ut fra alle omstendighetene omkring avtalen. Forventningen din til boligen blir avgjort av kjøpekontrakten, det som står i prospektet, annonsen på finn.no, uttalelser fra megler og selger, og lignende. Dersom avtaleforholdet i sin helhet har gitt deg en beskyttet forventning og leiligheten ikke står i samsvar med dette, vil man ofte kunne påvise at det foreligger en mangel.

Merk at beskyttet forventning er viktig. Man snakker altså om den forventning en alminnelig person ville fått. Har du fått en forventning som absolutt ikke kan forsvares må dette stå på din kappe.

Typiske problemstillinger
Det er en rekke kjente problemstillinger som ofte går igjen. Vi skal her se på noen av de mest vanlige. Dette er absolutt ikke representativt for alle de absurde scenarioene som kan oppstå ved en bolighandel, men noen av de mest typiske.

Skjulte feil og mangler
Den mest kjente problemstillingen ved boligkjøp er nok at kjøper i ettertid av handelen oppdager skjulte feil eller mangler. Dette er altså en feil med boligen som ikke viste seg da kjøper overtok boligen, men senere oppstår. Typisk kan dette være råte på loftet, hull i taket, dårlige rør og lignende. Du kan lese mer om typiske skjulte feil og mangler i denne artikkelen.

Uansett hva problemet er er fellesnevneren som oftest at det leder til en konflikt mellom kjøper og selger. Kjøper vil selvfølgelig prøve å presse ansvaret over på selger, hvor han eller hun vil mene at det er selger sin skyld at denne feilen oppsto.

Mange boliger blir i dag solgt med et «som den er forbehold». Dette er en slags ansvarsfraskrivelse fra selgers side hvor selger i realiteten fraskriver seg ansvaret for skjulte feil og mangler som oppstår i etterkant av boligovertakelsen. Dette er en god måte for selger å forsikre seg om at han kan si seg ferdig med salget når boligen er overtatt, og slipper å måtte se seg i nakken mot mulige senere krav som skulle oppstå i etterkant av handelen.

Ved en slik ansvarsfraskrivelse er det ikke umulig at selger kan få ansvaret for den skjulte feilen eller mangelen, men terskelen blir bare mye høyere. I et slikt tilfelle er vilkåret at boligen er i vesentlig dårligere stand enn kjøperen kunne forvente ut fra kjøpesummen og forholdene for øvrig.

Merk at slike feil og mangler er vanligst ved brukte leiligheter, og ikke ved salg av nybygg. I slike tilfeller gjelder også litt mildere regler da det er forbrukersalg. Du kan lese mer om bustadoppføringslova på lovdata sine nettsider.

Merk at loven nå er endret og at det snart ikke lenger vil være mulig å selge bolig med et som den er forbehold. Dette vil naturligvis påvirke jussen rundt boligkjøp vesentlig.

Opplysningssvikt
En kjent situasjon som ofte oppstår er såkalt opplysningssvikt. Dette går ut på at selger enten gir feilaktige opplysninger til kjøper, eller at han ikke opplyser om forhold ved boligen som han burde ha visst om. Begge disse forholdene kan føre til at det utgjør en mangel ved boligen, og dette uavhengig av om selgeren har tatt inn et som den er forbehold ved boligsalget.

I forhold til tilbakeholdte opplysninger må det være snakk om en opplysning selger visste eller burde visst om. I tillegg må han ha hatt en oppfordring til å gi opplysningen til kjøper (rimelig forventning fra kjøpers side/opplysningen må ha vært viktig), og videre må man anta at opplysningen hadde påvirket avtalen.

Et typisk tilfelle kan være der selger ved at det skal bygges 5 blokker på nabotomten som vil forringe boligens utsikt, solforhold og verdi vesentlig, uten at han forteller dette videre til kjøper. Dette vil i mange tilfeller være en typisk mangel.

I forhold til feilaktige opplysninger kan dette være både opplysninger som stammer fra salgsprospektet, selger selv eller megler som representerer selger. Her spiller det ingen rolle om opplysningen ble gitt ved en feil, eller om selger faktisk trodde at det han sa stemte. Dette utgjør dermed en objektiv mangelsgrunn.

Typisk kan selger ha gitt feil opplysninger om areal, solforhold, året kjøkkenet ble oppusset og lignende. Det er ofte ikke så høy terskel for å nå frem med et krav om feilaktige opplysninger, så lenge det kan bevises, så det lønner seg for selger å være obs her.

Hva kan du kreve?
Dersom du faktisk vinner frem med at forholdet med leiligheten utgjør en mangel, uansett hva dette måtte være, vil du ha forskjellige muligheter. De vanligste beføyelsene er retting, prisavslag, heving og erstatning. Du kan ikke alltid nå frem med alle, og de fleste vil som oftest måtte nøye seg med et prisavslag eller retting. Vi skal forklare de forskjellige mulighetene kort i det følgende.

Retting
Retting er utgangspunktet i kjøpsretten. Dette går ut på at selger reparerer mangelen. Dette er også en rett selger har. Dersom han ønsker å reparere mangelen kan han gjøre dette for å forhindre andre krav på kjøper. Med andre ord; reparerer selger mangelen vil det jo ikke oppstå noen mangler lenger, og da vil ikke kjøper ha noe å klage på.

Som oftest er det ikke selger selv som reparerer mangelen, dersom han er en privatperson. Imidlertid vil dette ofte være tilfellet ved nybygg, der selgeren selv er en entreprenør, eller har tilgang til rimelige håndverkere.

Prisavslag
Dersom forholdet ikke kan rettes er det sekundært mest normalt med et prisavslag. Dette går ut på at man får et forholdsmessig prisavslag på den økonomiske summen mangelen reduserer boligen med. Et prisavslag skal være rettferdig og representere mangelens økonomiske verdi. Prisavslag er nok den mest vanlige beføyelsen innenfor tvister innenfor boligkjøp, mest fordi den kan avtales så enkelt og raskt ved et forlik.

Heving
Heving er den mest inngripende beføyelsen, da selger må levere tilbake pengene og ta over leiligheten igjen. Selger kan ha brukt opp pengene, og dette kan naturligvis være svært ubeleilig. Derfor kreves det ved heving at mangelen er vesentlig. Terskelen er høy, og det er ikke ofte man når frem med et slikt krav. Vurderingstemaet er om kjøper har rimelig grunn til å si seg løst fra boligen.

Avslutning
Dersom du mener det har oppstått en feil med leiligheten er det utrolig viktig at du reklamerer raskt. Dette er noe vi opplever de fleste er dårlige på, og gjelder særlig innenfor entrepriseretten der verken byggherrer, entreprenører eller kjøpere har peiling på hvilke regler som gjelder.

Sannheten er at man alltid kan risikere å miste kravet sitt totalt dersom man ikke reklamerer innen en rimelig frist, du kan altså miste kravet ditt på passitivitetsgrunnlag. Derfor er det viktig, så straks du merker noe er galt, at du sender en skriftlig beskjed til ansvarlig selger, enten på sms, mail eller lignende.